大家好，我是贾如君，非常开心能和大家分享我所了解的瑞士和中国的合作住房。我会先介绍瑞士的合作住房体系，再介绍中国的合作住房发展历程。

苏黎世的合作住宅体系

苏黎世的住房概况

瑞士的住房政策根据行政层级略有差异：联邦会给予指导性原则和联邦层级的资金支持，州和市则具有独立性，通过投票发展出不同的住房政策。瑞士联邦宪法里清楚规定：联邦和各州有责任为每个在找住房的人，都能以可以承受的条件，为自己和家人找到适合的住房。

在大城市里，可负担住房（affordable housing）短缺相对严重，这些地方也孕育出更为积极和高效的住房政策，来保证城市的可持续发展。 苏黎世市政府认为他们平衡的发展正是得益于其高效、简洁的住房建设政策。这个住房政策主要两个渠道，三个角色：

• 第一个是商业性渠道：提供高于成本价的住房，追求利润最大化，由房地产开发商供应。
• 第二个渠道，是以接近或低于成本价的价格来供应的，这不是一个商业私人供应的住房产品，所以负责供应它的是政府。在这个渠道内, 政府可以选择直接盖公租房或者支持私人非营利建房者去帮它完成这个供应——比如住房合作社。

苏黎世住房供应的两个渠道、三个角色；插图来自：贾如君，李寅，《不只是居住——苏黎世非营利性住房建设的百年经验》

现在苏黎世有1/4是非营利性住房，其中大部分都是住房合作社。根据苏黎世最新的投票，他们到2050年底，非营利性住房的市场占有率要提高到1/3。

什么是住房合作社？

合作社是一种历史悠久，适用范围广泛的经济模式。与其他公司模式相比，“合作社”有两个明显的特点：

• 第一，股东人数没有上限，而股份金没有下限。也就是说，我们可以不是非常有钱的人，但可以通过大家一起众筹的方式，筹到比较大的金额，实现比较大的项目。
• 第二，没有控股股东，所有股东投票权平等。例如在住房合作社的股东所买的股份大小和房子面积大小有关，但不管股份大小，股东的投票权是一样的。投票的时候以章程为准则，实现共同利益（未必是金钱利益）。

住房合作社是合作社的一种。非营利性的住房合作社需在章程里清楚定义它是非营利性的，以成本租金为基础，管理和出租住宅和办公空间。与商品房相比，非营利性的住房合作社带有“私人拥有、为公众服务（privat geordnet aber öffentlich funktioniert）”的特点，表现在以下三个方面：

1. 股东集投资、建设、运营、居住者为一体

   股东购买合作社股票，成为合作社的社员，作为合作社所有房产的共同拥有者之一，对合作社所有房产在建设、运营等各方面享有完全平等的决定权。一方面，股东是合作社的运营者，平等地享有对整个房产的投票权，共同设计、决定自己想要的生活方式，因此，在合作住房社区里，更容易出现创新性的户型和生活模式。当社区里人口结构需求改变或房屋老化时，大家可以一起组织更新、维修、甚至重建或扩展合作社，将各种现有空间转化为多功能适应性的合作性住房，比如空置的办公空间，废弃的工业区。除此之外，只要投票通过，社区里还能组织各种服务，幼儿园、食堂、有机商店、租车、甚至电影院等等。另一方面，股东与合作社签订租赁合约，以成本价租住合作社的房产，且亲属有股东继承权和优先权；合作社作为公司法人持有合作社房产的所有权。换句话说，租客本身就是房东。

2. 低价，而非低成本

   它在价格上比商品房便宜22%~30%，最多能便宜50%，，但是，因为大家是给自己盖房子，在各种配置条件上却有更好的质量。